Aktueller Sachstand zum V-Markt

Derzeit wird sehr intensiv über die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes im Ortskern in der Öffentlichkeit diskutiert. Im Folgenden soll die bisherige Entwicklung, Hintergründe, Fakten und der aktuelle Stand erläutert werden.

Aktueller Sachstand zum V-Markt

„Für was braucht Rottenburg einen V-Markt, wir haben doch hier alles?“
Diese Frage ist natürlich zulässig und auch der Stadtrat hat sich intensiv damit beschäftigt. Auch ob die geplante Größe die richtige ist oder nicht, etwas kleineres auch ausreichen würde, kann diskutiert werden und wurde auch diskutiert. Nachdem die Rahmenplanung unter Bürgerbeteiligung im Jahr 2014 abgeschlossen wurde, wurden auch die Schwerpunkte für die Entwicklung des Ziegeleigeländes festgelegt. Diese sind, Dienstleistung vorrangig im medizinischen Bereich, besondere Wohnformen, ein Handelsquartier, Freizeit und Erholung. Im Folgenden soll der Focus auf dem Bereich Handel liegen. In der öffentlichen Sitzung vom 15.12.15 wurde der Bebauungsplan „Ziegelfeld-Erweiterung“ mit großflächigem Einzelhandel vorgestellt. Am 25.04.16 wurde die BBE Handelsberatung beauftragt, für die Stadt Rottenburg ein Einzelhandelskonzept zu erarbeiten. Das Unternehmen stellte sich und den Umfang eines Einzelhandelskonzeptes, welches aus drei verschiedenen Gutachten besteht, vor. Das erste Gutachten beschrieb die Stärken und Schwächen im Bereich Einzelhandel und wurde am 27.09.16 in öffentlicher Stadtratssitzung sowie in der Landshuter Zeitung vorgestellt. Wesentliche Aussagen dabei waren, dass in Rottenburg im Vergleich zu anderen Grund- und Mittelzentren der Verkaufsflächenanteil und damit der Umsatz im Ortskern deutlich unterdurchschnittlich ist und nur noch bei 14 Prozent liegt, Tendenz weiter sinkend. Darunter leiden die Attraktivität und auch die kleineren Läden, die auf eine höhere Frequenz angewiesen sind. Die Schwächen zusammengefasst lauten: Fehlen eines oder mehrerer größerer Einzelhandelsbetriebe mit hoher Kundenfrequenz mit Magnetfunktion für die gesamte Innenstadt (typischerweise Lebensmittel, Drogeriemarkt, größeres Modehaus), deshalb geringe Passantenfrequenz in der Innenstadt und zunehmender Leerstand. Fazit des Gutachtens: Bedeutungsverlust der Innenstadt als Einkaufsstandort und das Risiko, das Kaufkraft mittelfristig von Rottenburg abwandert, falls es nicht gelingt mehr Frequenz in die Innenstadt zu bringen.
Im zweiten Teil des Einzelhandelsgutachten wurden der Stadt auf Grundlage der ermittelten Daten verschiedene Möglichkeiten zur Verbesserung der Situation im Ortskern aufgezeigt. Es wurde am 24.01.17 in öffentlicher Sitzung vorgestellt und diskutiert, sowie umfassend in der Presse darüber informiert. Die dabei vorgestellten sechs empfohlenen Varianten mit unterschiedlich großen Einheiten gingen von reinen Verkaufsflächen von insgesamt 3250 bis 3900 Quadratmeter aus.
Das Ergebnis des Gutachtens lautet, die Innenstadt als gesamtstädtischen Zentralen Versorgungsbereich aufgrund aktuell vergleichsweise geringer Umsatz- und Verkaufsflächenanteile im Einzelhandel vorrangig mit einem Magnetbetrieb, Schwerpunkt Lebensmittel, weiterzuentwickeln. Damit kann ein wichtiger Beitrag für die Stabilisierung und Stärkung des räumlich-funktionalen Stadtmittelpunkts und den Ausbau der landesplanerisch zugewiesenen mittelzentralen Versorgungsfunktion von Rottenburg geleistet werden. Dies beantwortet die erste Frage nach dem „Warum“ ein weiterer Markt in der Ortsmitte. Das Gutachten besagt auch, dass Edeka aufgrund der Entfernung zum Ortskern diese Magnetwirkung nicht erzielen kann. Hinzu kommt, dass gerade weniger mobile Bürger im Ortskern in verschiedenen Bereichen unzureichend versorgt sind. Mit der Entwicklung des Ziegeleigeländes sollte deshalb die Versorgung, vorrangig für diesen Personenkreis im Zentrum verbessert werden, wobei die verkehrliche Situation, Lärm und Immissionen zu betrachten sind.
Das von der BBE-Handelsberatung erstellte Einzelhandelsgutachten war stets eine gewichtige Entscheidungsgrundlage für den Stadtrat. Natürlich gibt es dabei auch einzelne Überlappungen mit vorhandenen Sortimenten. Bezieht man allerdings Qualität und Beratung in die Betrachtung mit ein, reduzieren sich diese sehr stark. Wobei die Stadt ohnehin kein Wettbewerbsregulierer sein kann und darf.
Im Februar 2017 zeigte einerseits V-Markt ein Interesse am Standort Rottenburg und andererseits plante Edeka eine enorme Erweiterung. Deshalb wurde vom Stadtrat eine Auswirkungsanalyse beauftragt, welche die Auswirkungen für den Einzelhandel in Rottenburg und Umgebung für den Fall, dass beides realisiert wird, untersuchen sollte. Dabei wurde sowohl die von Edeka geplante Erweiterung von 1100 m² auf 1750 m² Verkaufsfläche plus 500 m² Getränke, wie auch der V-Markt mit 3100 m² Gesamtverkaufsfläche untersucht und deren Auswirkungen auf den übrigen Einzelhandel in Rottenburg und der gesamten Region geprüft. Aufgrund einer positiven Bewertung im Gutachten, stellte V-Markt im Mai 2018 einen Bauantrag. Beantragt wurden 1700 m² für Lebensmittel, 400 m² Haushaltswaren, 300 m² Elektro, 200 m² Drogerie, 250 m² Textilien, 150 m² Spielwaren/Freizeit und 100 m² Schuhe. Gerade diese Randsortimente sind von Seiten der Gutachter als positiv für die Versorgung im Ortskern dargestellt worden. Wobei der Schwerpunkt bei den Flächen der Sortimente auf ohnehin nicht bzw. kaum mehr vorhandene Angebote im innerstädtischen Einzelhandel gelegt wurde.

Bereits im Vorfeld wurde das Areal seitens der Projektentwickler nicht nur allen bekannten Filialisten, Lebensmittel-Einzelhandelsunternehmen, Drogerie- und Bio-Märkten (Vollsortimenter, Discounter und Fachmarktbetreiber), sondern auch kleineren regionalen Einzelhändlern, wie Moden Schweiss, angeboten.
Jeder Unternehmer muss letztlich den notwendigen Umsatz erzielen, um seine Investitionen refinanzieren zu können, im Falle V-Markt sind dies 12 bis 15 Millionen Euro. Dabei ist der Umsatz unmittelbar mit der Verkaufsfläche verbunden. Das erklärt die zweite eingangs gestellte Frage nach der Größe. Dies dürfte auch die Erklärung dafür sein, das alle am Markt vertretenen Vollsortimenter und Discounter kein Interesse gezeigt hatten. Unabhängig davon, sollte jemand Interesse haben, auf diesem Areal ein kleineres Lebensmittelgeschäft mit allen Waren des täglichen Bedarfs betreiben zu wollen, ist die Stadt jederzeit für Gespräche offen.
Zurück zur Auswirkungsanalyse:
Zusammengefasst kommt das Gutachten für beide Vorhaben (Edeka und V-Markt) zu dem Ergebnis, dass keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung der Stadt sowie in umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Die Untersuchungen erstreckten sich dabei bis Neustadt, Abensberg und Landshut. Auf den geplanten V-Markt bezogen besagt das Gutachten: Mit der Realisierung des Planvorhabens werden die Versorgungsfunktionen der Innenstadt von Rottenburg somit einen deutlichen Attraktivitätsschub erhalten. Die gesteigerte Attraktivität wird sich neben einer per Saldo höheren Umsatzleistung des Innerstädtischen Einzelhandels vor allem in einer deutlichen Erweiterung des Angebotsspektrums bemerkbar machen. Mit dem geplanten nahversorgungsbezogenen Angebot geht u. a. eine Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung in zentraler Lage der Stadt einher. Mit seinen Randsortimenten führt das Planvorhaben zudem zu einer Angebotsausweitung vor allem bei den zentrenprägenden Sortimenten Haushaltswaren, Elektrowaren, Textilien, Spielwaren/Freizeit und Schuhe.
Erst mit dem Bauantrag stand endgültig fest, dass auch eine Tankstelle beantragt wird. Das kann dem Antragsteller zunächst nicht verwehrt werden, ob dies allerdings genehmigungsfähig ist, ist zu prüfen.
Gerade die beantragte Tankstelle wurde vom gesamten Stadtrat in dieser Lage sehr kritisch gesehen, weshalb der Stadtrat in seiner Stellungnahme für die Baugenehmigungsbehörde ausdrücklich und besonders deutlich auf die damit einhergehenden Auswirkungen hingewiesen und diesbezügliche Bedenken geäußert hat und deshalb fordert, dies äußerst genau zu prüfen. Sowohl für den Markt als auch die Tankstelle ist ein immissionsschutzrechtliches Gutachten beauftragt, wo es insbesondere um den Schutzanspruch der Anwohner geht. Unabhängig davon wurde die Beschränkung der Betriebszeiten (nachts, sonn- und feiertags) zwischenzeitlich mit dem Bauantragsteller verhandelt und wird so festgesetzt.
Welche Ziele die Edeka und HAMA als Betreiber und Investor mit der kürzlich durchgeführten „Informationsveranstaltung“ verfolgen, dürfte klar sein, zumal dort ganz bewusst mit falschen Daten und Informationen „gespielt“ und Stimmung gemacht wurde.
Edeka plant die derzeitige Verkaufsfläche um mehr als die Hälfte zu vergrößern. In bestehenden Gewerbegebieten gibt es die Möglichkeit, Baugenehmigungen in Verbindung mit einer positiven Auswirkungsanalyse zu erteilen, ohne ein Sondergebiet auszuweisen. Sowohl für Edeka als auch V-Markt wurde dies bereits vor rund eineinhalb Jahren in Vorgesprächen in Aussicht gestellt. Edeka wurde dies auf Antrag schriftlich, V-Markt zunächst mündlich mitgeteilt, alles weitere sollte mit dem Bauantrag erfolgen. Nach Eingabe des Bauantrags erfolgte am 7. August 2018 ein Ortstermin mit Vertretern der Regierung von Niederbayern und des Landratsamtes. Bei dem Ortstermin wurde seitens der Regierung die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels begrüßt, allerdings für die Genehmigungsfähigkeit nun die Ausweisung eines Kerngebiets empfohlen. Der Bauantrag als solches wird deshalb vom Landratsamt derzeit nicht weiter geprüft. Seitens der Stadt wurde daraufhin die Regierung ausdrücklich gebeten, dies der Stadt schriftlich mitzuteilen, um den Stadtrat vom neuen Sachverhalt entsprechend in Kenntnis setzen zu können. Insofern läuft der Vorwurf, das Schreiben vom 14. August wäre nicht verlesen worden, ins Leere. Auch die von der Presse getroffene Bemerkung „Aussage gegen Aussage“ ist schon formal falsch, denn alle Stadträte außer Herrn Geiger stimmten der Richtigkeit des Protokolls, dem das Schreiben auch angehängt ist und jeder Stadtrat erhalten hat, zu. Nachdem dem Stadtrat in seiner Sitzung vom 18. September das Schreiben der Regierung und der übrige Sachverhalt vorgetragen wurde, fasste dieser bei einer Gegenstimme den Grundsatzbeschluss zur Ausweisung eines Kerngebiets. Hier steht man aktuell. Sämtliche weiteren Schritte, wie Entwurfsplanung, Immissionsschutzgutachten, usw. stehen noch aus. Dies sind allerdings wichtige Grundlagen, bevor überhaupt weitere Prüfschritte unternommen werden können. Innerhalb dieses Bauleitplanverfahrens ist die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Fachstellen nicht nur vorgesehen, sondern zwingender Bestandteil. Deshalb plant die Stadt Rottenburg eine Infoveranstaltung mit Einbindung aller Akteure und Interessensgruppen. Allerdings macht dies erst dann wirklich Sinn, wenn zunächst die Verhandlungen mit dem Investor abgeschlossen und sämtliche weitere Informationen, Daten und Fakten aufbereitet sind. Nur dann weiß man auch, worüber man genau diskutiert. Die Veranstaltung findet statt bevor weitere Festlegungen durch den Stadtrat erfolgen. Während des gesamten Prozesses wurde neben den öffentlichen Stadtratssitzungen bei den jährlichen Bürgerversammlungen informiert. Mit dem Gewerbeverein fand zuletzt im Mai 2018 noch eine Gesprächsrunde statt.
Man kann unterschiedlicher Meinung sein, aber warum nun Einzelne in dieser Diskussion öffentlich persönliche Angriffe und Unterstellungen auf Mandatsträger und die Verwaltung richten, ist für mich nicht nachvollziehbar und schadet meines Erachtens nur dem Ansehen unserer Gemeinde.